Liikehuoneiston käytön estyminen: vuokralaisen oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokran alennusta

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää. Huoneiston käyttäminen saattaa estyä joko vuokrasuhteen alkaessa tai vuokrasuhteen aikana. Huoneiston luovuttaminen vuokralaiselle saattaa viivästyä, jolloin vuokralainen ei ole voinut käyttää huoneistoa sovittuna ajankohtana. Toisaalta vuokrasuhteen aikana huoneisto saattaa tulla niin puutteelliseen kuntoon, että vuokralainen ei voi käyttää sitä. Huoneiston käyttö voi estyä rakennuksessa tehtävien huolto- tai korjaustoimenpiteiden johdosta. Huoneiston puutteellisuus voi olla seurausta myös huoneistossa sattuneesta, äkillisestä vahingosta.

Jos vuokralainen ei voi käyttää osaakaan huoneistosta, hän vapautuu koko vuokran maksamisesta siltä ajalta, jolloin huoneistoa ei ole voitu käyttää. Jos vuokralainen on voinut käyttää osaa huoneistosta, hänellä on oikeus saada vuokra kohtuullisesti alennetuksi. Vuokran alennuksen suuruus määräytyy lähtökohtaisesti arvioimalla tai laskemalla se osuus vuokrasta, joka kohdistuu vuokralaisen käytöstä poissaolevaan osaan huoneistoa. Arvio voidaan tehdä esimerkiksi pinta-alan perusteella. Vuokran alennusta ei tosin aina määräydy pelkästään pinta-alan perusteella. Esimerkiksi myymälätila on tavallisesti vuokralaiselle tärkeämpi ja ”arvokkaampi” kuin varastotila.

Vuokralaisella on myös oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi ajalta, jolta huoneisto ei ole ollut lain mukaan vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Tällöin vuokralainen on kuitenkin voinut käyttää huoneistoa.

Vuokralaisen oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi ei riipu vuokranantajan tuottamuksesta. Vuokralaiselle syntyy mainittu oikeus, vaikka huoneisto tulisi puutteelliseen kuntoon vuokranantajasta riippumattomasta syystä – ei kuitenkaan silloin, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta taikka jos huoneiston käytön estävä korjaustyö on johtunut vuokralaisen vastattavasta vahingosta. Vuokralaisen oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi alkaa, kun vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.

Lisäksi vuokralaisella saattaa olla oikeus saada vuokranantajalta korvausta huoneiston puutteellisuudesta aiheutuneista vahingoista. Vuokranantaja on vahingonkorvausvelvollinen, jos huoneiston puutteellinen kunto on aiheutunut hänen toimenpiteestään, laiminlyönnistään tai muusta huolimattomuudestaan.